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論房地產交易中的欺詐行為及其控制

時間:2017-11-24 11:21:32 來源:  點擊:14827
王朝輝
   勝利石油管理局公共事業管理部?????郵編:257000
摘要:隨著改革的深入和發展,我國經濟體制的深刻變革,房地產業正在進入發展的快車道。隨著人們生活水平的不斷提高,人們對住房的要求也越來越高,買房是一件非常謹慎的事,因為他的花銷十分大,甚至能占上人的全部積蓄的一半還要多,還要貸款買房,所以買房一定要買到令自己滿意的房子。要買到質量可靠,稱心如意的房子就需要人們要精挑細選。但是由于房地產交易中的的種種欺詐行為,會使消費者的利益收到損害,讓人的美夢難圓。本文就房地產交易中的欺詐行為進行了分析,并對這些欺詐行為的控制提出相應的對策。       
關鍵詞:房地產交易 欺詐行為 控制
隨著生活水平的不斷提高,人們對住房的要求也越來越高。沒有住房的需要購買住房,有住房的想改善居住條件、想投資住房,正因為如此,房地產交易活動也相應的踴躍起來,伴隨而來的是房地產交易中的欺詐行為也越來越多,花樣也在不斷地翻新。 房地產交易是房地產交易主體之間以房地產這種特殊商品作為交易對象所從事的市場交易活動。房地產交易活動是一種極其專業性的交易。房地產交易的形式、種類很多,每一種交易都需要具備不同的條件,遵守不同的房產交易程序和辦理相關手續。 一、房地產交易中的欺詐行為 1、開發商的欺詐行為 房地產開發商,是指以營利為目的,從事房地產開發和經營的企業。目前,我國房產開發商主要有專營企業、兼營企業和項目公司三類。“欺詐行為”是指當事人一方故意制造虛假或歪曲的事實,或者故意隱匿事實真相,使表意人陷入錯誤而做出意思表示的行為。房地產開發商的欺詐行為是指開發商利用資金、身份、信息、人員各方面的優勢地位,通過廣告、宣傳、告知等手段,故意向交易相對人即購房者隱瞞商品房用地、規劃、面積、設施、權屬等方面的真實情況,誘使購房者與其建立交易關系,訂立商品房買賣合同的欺詐行為。在現實生活中,房地產開發商的欺詐行為有多種。 (1)開發商的欺詐行為之一是在建設中偷工減料,為了利益和利潤的最大化,隨意變更房屋建設計劃,破壞經科學論證的城市整體規劃。房屋設施不環保、水電設施不配套、房屋出現裂縫等質量問題,這些無疑都給廣大消費者帶來極大的侵害,社會影響極壞。 (2)開發商為了一己之私利,在售房過程中,設置各種陷阱,隱瞞重要信息,欺騙誘導消費者。開發商利用虛假廣告宣傳,羅列大量優美詞句和大量優美圖片,消費者由于缺乏相關的房產知識,不能有效地辨別房屋附加值的真偽,最終導致個人利益受損。在合同方面,開發商有意隱瞞一些重要信息,在未具有房屋預售資格的條件下,公然開盤售房,這直接導致消費者居住權受到損害。利用消費者對使用面積、均攤面積、公攤面積、套內面積概念的模糊不清,致使購房面積與開發商提供的面積有一定的差距,購房者的利益受到侵害。利用虛假廣告宣傳,制造價格欺詐陷阱,表面上以優惠價售房,實際上在簽訂的購房合同中并沒有作明確約定,待簽訂購房合同后再以種種理由要求購房人支付一些另外的費用。地理位置欺詐陷阱是開發商慣于玩弄的欺詐之一,交通便捷,直達市區,常常是跟實際情況相去甚遠,甚至政府還沒有規劃,開發商在自說自話,虛假的宣傳,給消費者帶來無盡的傷害,常常是買到了房子卻高興不起來,花光了積蓄,又是借款又是貸款,結果因為交通不便,要么購車,增加又一筆負擔,要么住房只好閑置,令消費者苦不堪言。 (3)一房多賣隱瞞欺詐消費者。開發商將商品房出售給特定購房者后,又再次或多次將該房售賣給其他購房者的行為。在這種行為實施過程中,開發商既向前手購房者隱瞞將該房再售予他人的事實,又向后手購房者隱瞞了商品房已售予他人的事實,這種欺詐行為不但損害了消費者的權益,更攪亂了房地產交易市場。 2、中介機構的欺詐行為 中介機構是指依法通過專業知識和技術服務,向委托人提供公正性、代理性、信息技術服務性等中介服務的機構。 隨著房地產業的發展,房屋中介機構也相應的應運而生。中介機構為房地產商和購房人搭建了溝通的平臺,在中介機構中,大多數的中介機構還是遵紀守法的。但由于我國的房地產交易的法律法規不夠健全,某些中介機構鉆法律的空子,肆意進行敲詐,損害消費者權益。 (1)沒有從業資格,無牌照經營、假牌照經營,更有甚者,在一定的經營場所擺張桌子進行非法經營。 (2)中介機構刊登的廣告沒有真實性、合法性、準確性,對房屋的實際情況卻沒能如實標注。 (3)中介機構隱瞞委托人的實際賣價與第三方進行交易,獲取傭金以外的報酬。 (4)中介機構利用自身的優勢地位,利用格式合同對買賣雙方進行不合理、不公正的規定。 (5)房地產執業經紀人出租、出借經濟執業證書。 我國房地產行業的法律法規不夠健全,開發商及中介機構為追求利益最大化,不顧社會公眾利益,缺乏誠信。政府相關職能部門,應對房地產交易中的欺詐行為及時、全面的進行監管,對欺詐行為進行行政處罰,性質嚴重者依法論處。 二、對房地產交易中的欺詐行為進行監控 (一)以法律為武器保護購房者的利益 我國《消費者權益保護法》第49條規定:“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的應當按照消費者的要求增加其賠償受到的損失,增加賠償的金額為消費者購買商品的價格或者接受服務的費用的一倍。”該規定確立了懲罰性損害賠償的民事責任,即“損一賠二”的民事責任。房地產開發商的欺詐行為應該適用《消費者權益保護法》第49條即懲罰性賠償制度。 (二)應明確房地產交易買賣雙方違約責任 房地產交易買賣雙方違約責任應公平合理。在實際的房地產交易中實際使用的是統一的格式合同,涉及違約責任的內容被開發商事前填好,購房者要想達成交易就必須接受不平等條件。明確交易中買賣雙方的違約責任切實維護購房者的利益。 (三)建立健全房地產交易市場的監管制度 1、對房地產開發商及房屋中介機構進行誠信教育,通過理論與實踐相結合的教育形式,使他們充分認識到誠信對企業發展的意義。 2、加強社會輿論監督的力度,報道宣傳誠信建設的正面信息,對房地產交易中的欺詐行為進行曝光,讓社會的力量對這種行為進行公開地譴責,使欺詐者無處遁形。 3、建立健全房地產交易的相關規章制度,為保護消費者的切身利益,應建立健全懲罰性賠償制度、產權保險制度以及不動產登記公證制度。 4、規范房地產中介機構,嚴格審批,提高中介機構市場的準入門檻,提高從業企業資質和從業人員資質的認證;完善相關法律法規制止不正當競爭,對違法違紀事件,不但要有行政處罰,對情節惡劣、社會影響極壞的惡性事件,要依法論處。 結語:社會在發展,人們的法制觀念在增強,在我國依法治國的的環境下,房地產交易中的欺詐行為必將得到控制,相信房地產交易必將朝著良性的方向前進。 參考文獻: [1]楊立新.關于商品房買賣中的懲罰性賠償金問題EC].侵權司法對策.北京:法律出版社,2003. [2]吳清旺,賀丹青.房地產開發中的利益沖突與衡平CM].北京:法律出版社,2005.
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